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Vingt Vingt Six . Vient Vient Ici
Une signature d’email plutôt qu’une carte de visite.
Un message permanent comme un mantra qui va accompagner toute une année, plutôt qu’un message éphémère qui s’accompagne de bonnes intentions, moins souvent de résolutions…
Bandeau de signature email . hept’Arts Architecture . 2026
Une signature d’email plutôt qu’une carte de visite.
Un message permanent comme un mantra qui va accompagner toute une année, plutôt qu’un message éphémère qui s’accompagne de bonnes intentions, moins souvent de résolutions.
Un mimétisme graphique et audible… Peut-être une approximation… Plutôt un rapprochement et une tentation d’accrocher le défilement du temps à des orientations, pour exorciser son évaporation, sur laquelle on a si peu de prise…
Équilibre, authenticité et volupté : Un mantra pour l'action architecturale
Un message permanent comme un mantra qui va accompagner toute une année, plutôt qu’un message éphémère qui s’accompagne de bonnes intentions, moins souvent de résolutions.
Il y a forcément un peu de maniérisme derrière tout çà.
Mais n’est-ce pas notre rôle, voire notre devoir en définitive ?
Nous nous débattons dans de multiples situations où tout concoure à nous compliquer la tâche, quand il ne s’agit pas de tenter de nous faire porter la responsabilité d’inconsistances et incompétences qui ne sont pas les nôtres.
Certains tentent de nous faire porter un trop grand chapeau, pour si peu de considération et, souvent, si peu de rémunération.
Il nous faut oeuvrer pour le rétablissement d’un équilibre :
Entre architectes,
Entre architectes et instances politiques
Entre architectes et professionnels du bâtiment d’une manière générale
Entre architectes et citoyens
Les architectes sont les seuls à cultiver le consensus, quand il est possible, à cultiver le compromis, quand il est nécessaire, à chercher des arbitrages au mieux des intérêts de chacun et, chez tous les architectes, à chercher la meilleure solution pour préserver les intérêts des clients et oeuvrer pour des projets de qualité. L’authenticité est par nature la manière de penser des architectes, et par définition dans la manière de pratiquer.
Mais cela n’est plus suffisant.
La technique prend le pas sur le rationnel jusqu’à produire du rejet, or la norme est le plus souvent une protection pour nous et nos clients. Néanmoins elle semble conduire à une situation d’impasse dont nous devons nous emparer.
Si faire avec le déjà là est d’une certaine façon le prochain terrain de jeu, on voit bien qu’il arrive dans un environnement réglementaire et technique qui est pensé pour l’ancien monde. Nous devons nous ré-approprier la technique de fabrication des bâtiments et les compétences qui le permettent, dans une forme de revival du rôle des architectes du courant du siècle dernier.
L’authenticité des projets et de notre travail ne peut plus simplement advenir dans les conditions que des techniciens et des technocrates définissent en toute ignorance de cause…
Quelles règles actuellement en vigueur, qu’elles encadrent le mode d’occupation de l’espace ou de fabrication des bâtiments, permettraient de produire la plupart des architectures remarquables que nous croisons au quotidien ?
Par intuition et peut-être dans une forme d’excès : aucunes.
La volupté a d’une certaine manière quitté, pour l’essentiel, notre monde.
Il reste quelques espaces d’incertitude qui lui permette encore de s’exprimer, comme le concours d’architecture ou les projets dont le budget est la dernière limite atteinte dans le jeu des contraintes qu’il faut prendre en compte.
Est-ce suffisant ?
La diversité architecturale, et en particulier sa capacité à ne pas faire consensus, est actuellement menacée. A l’échelon local potentiellement et au niveau national de manière plus certaine.
La qualité architecturale est aujourd’hui un produit purement règlementaire.
Elle est l’expression de limites qui ont été définies collectivement et on voit bien qu’elle satisfait si peu de monde, que l’architecte devient le comptable de toutes les errances.
La volupté a été troquée avec le confort.
La générosité a été troquée avec la norme.
Le plaisir a été troqué avec l’uniformisation au motif, d’intention initialement bienveillante, de l’insertion dans l’environnement.
Une architecture ne peut et ne doit pas plaire à tout le monde, elle doit faire « souffrir » ses utilisateurs pour les amener à un autre état de conscience de leur corps et de leurs émotions.
Nous devons oeuvrer à faire réduire l’emprise des règles qui restreignent la liberté architecturale, et combattre ceux qui prétendent la gérer en « bon père de famille », au risque, déjà bien réel, de produire une empreinte patrimoniale insipide pour ne pas dire médiocre.
Engagement et action
Extrait (remanié) de la profession de foi pour l’élection au poste de conseiller du Syndicat des Architectes des Bouches du Rhône (SA13) de Mars 2026.
L’intention initiale du mantra n’était pas d’illustrer un engagement syndical ni des perspectives d’action. Il se voulait plutôt romantique…
Mais comme la dualité qui anime le quotidien de travail des architectes, que l’on pourrait résumer à l’arbitrage entre les exigences d’un projet et les attentes du “monde” autour de lui, il peut laisser cours au vagabondage de l’imagination tout en fixant un cadre efficace d’action.
Pour les architectes qui liraient jusqu’à ces lignes :
Si vous n’êtes pas déjà engagé dans un syndicat territorial, il reste important, pour ne pas dire primordial de le faire. De nombreuses questions restent probablement sans réponse sur l’intérêt de la démarche. Mais il n’y a qu’à l’intérieur du problème que l’on trouve la solution et non en le regardant de loin. Adhérez et posez vous ces questions après. Mieux, posez les à vos confrères et consoeurs adhérents. Vous pouvez vous rendre ici pour trouver le syndicat territorial proche de chez vous : Réseau des syndicats territoriaux
Si vous êtes installé dans les départements des Bouches-du-Rhône (13), du Vaucluse (84) ou de Corse (20), vous pouvez adhérer au Syndicat des Architectes des Bouches du Rhône (SA13) : ici
Olivier ARMAND . Président du Syndicat des Architectes des Bouches du Rhône . Mandat 2026-2028
Concevoir une villa : du récit du lieu à l’empreinte du bâti
Réussir une villa moderne, ce n’est pas simplement appliquer une esthétique contemporaine sur un terrain. Chez hept’Arts Architecture, nous abordons chaque projet comme une équation unique où le site commande, et où l’usage dicte la forme.`
Villa BDF . Marseille
Réussir une villa moderne, ce n’est pas simplement appliquer une esthétique contemporaine sur un terrain. Chez hept’Arts Architecture, nous abordons chaque projet comme une équation unique où le site commande, et où l’usage dicte la forme.`
On pense souvent à tort que la modernité en architecture a consisté à abandonner les codes du passé, qu’ils soient formels ou dans les usages, dans une sorte de simplification des objets produits et parfois une forme d’appauvrissement. C’est mal connaître ce qui faisait les qualités et le charme de l’architecture traditionnelle, c’est aussi lui conférer une intentionnalité qui est d’avantage liée à son temps d’existence qu’à une logique assumée de choix.
La modernité, en premier lieu dans les mécanismes de conception du projet puis dans sa caractérisation formelle, est en définitive une nouvelle itération du processus de pensée où les différentes composantes de la maison adviennent parce qu’elle manifestent la cristallisation de besoins réels et d’envies assumées.
De là proviennent alors la richesse des formes ou des esthétiques.
Voici comment nous structurons notre réflexion pour transformer une intention en un lieu de vie pérenne et singulier.
La lecture du site comme point de départ
Tout projet commence par une immersion. Avant le premier trait de crayon, il y a l’analyse fine de la topographie, de l’altimétrie et de ce que le terrain a à offrir. À Marseille et dans sa région, composer avec la pente, la course du soleil et les vents dominants n'est pas une option, c'est une base de travail.
Nous cherchons à ce que l'architecture « s'installe » dans son environnement. Cela passe par des cadrages précis sur le paysage, la création de patios protégés ou l'utilisation de la topographie pour organiser les niveaux. L'objectif est simple : donner l'impression que la maison a toujours eu sa place ici.
L’expérience de l’habiter : fluidité et intériorité
Une villa contemporaine doit avant tout répondre aux rythmes de ceux qui l’occupent.
Nous travaillons sur la notion de parcours. Comment circule-t-on entre les espaces de jour et de nuit ? Comment la lumière naturelle pénètre-t-elle au cœur de la maison aux différentes heures de la journée ?
Nous privilégions des espaces décloisonnés qui favorisent la convivialité, tout en ménageant des zones d'intimité indispensables. La transition « dedans-dehors » est au centre de nos préoccupations : les larges baies vitrées ne sont pas de simples ouvertures, ce sont des dispositifs qui effacent la limite entre le salon et le jardin, prolongeant l'espace de vie vers l'horizon.
La vérité des matériaux et la maîtrise technique
Revient assez souvent le concept de la maison haut de gamme, dès lors que l’on choisira une expressivité différente de la norme ou des orientations du moment.
L'esthétique hept’Arts repose sur une certaine économie de moyens visuels au profit d'une richesse tactile. Nous aimons la noblesse du béton brut, la chaleur du bois, la rigueur de l'acier ou la minéralité de la pierre. Ces matériaux ne sont pas des habillages ; ils expriment la structure et la durabilité du bâtiment.
Cette exigence esthétique s'appuie sur une maîtrise technique rigoureuse. Grâce à la maquette numérique, nous anticipons chaque détail constructif dès la phase de conception. Pour nos clients, c’est l’assurance d’une gestion maîtrisée des volumes, de la lumière et, surtout, de la réalité du chantier.
Au-delà du dessin, la réalisation
Notre approche ne s'arrête pas à la remise d'un permis de construire. Une architecture de qualité ne survit que si elle est suivie avec précision jusqu'à la réception des travaux. En accompagnant nos maîtres d'ouvrage sur l'ensemble du processus, nous nous assurons que la vision initiale — celle d'une maison attentive à son site et à ses habitants — se concrétise sans compromis.
Chaque villa est un prototype. Elle est le reflet d'une rencontre entre un lieu, une famille et notre savoir-faire d'architecte.
Votre projet commence ici. Si vous envisagez de construire une villa qui vous ressemble, nous vous invitons à venir échanger sur vos envies et les spécificités de votre terrain.
Rénovation énergétique et extension moderne : Comment sublimer le cachet de l’ancien ?
Réconcilier le charme d'une maison en pierre avec les exigences de confort thermique actuel est l'un des défis les plus passionnants de l’architecture contemporaine. Comment isoler sans dénaturer ? Comment gagner en lumière sans surchauffer ?
Villa VAC . Chateauneuf-Villevielle . Rénovation et extension moderne d’une maison
Réconcilier le charme d'une maison en pierre avec les exigences de confort thermique actuel est l'un des défis les plus passionnants de l’architecture contemporaine. Comment isoler sans dénaturer ? Comment gagner en lumière sans surchauffer ?
Chez Hept’Arts Architecture, nous croyons que l’hétérogénéité du bâti n’est pas une contrainte, mais une signature. Voici notre approche pour une rénovation énergétique qui respecte l'âme de votre patrimoine.
Préserver l’âme : La pierre et le bois au cœur du projet
La rénovation énergétique d'une maison ancienne ne doit jamais se faire au détriment de son ADN. L'enjeu est de traiter les parois tout en conservant les matériaux nobles :
La pierre apparente :
Véritable régulateur thermique naturel, la pierre possède une forte inertie thermique. Nous privilégions des solutions d'isolation ciblées ou des enduits correcteurs thermiques (chaux-chanvre) qui laissent respirer le mur tout en gardant le cachet visuel des moellons.
La charpente existante :
Qu'elle soit en chêne, en pin ou autre, la structure bois doit rester visible. L’isolation par l'extérieur du toit est le plus souvent la solution idéale pour maintenir les qualités esthétiques intérieures : elle protège votre maison comme un manteau tout en laissant vos poutres et fermes apparentes à l'intérieur.
L'hétérogénéité du bâti :
Les maisons anciennes sont souvent le fruit de siècles de modifications. Nous utilisons ces volumes atypiques pour créer des séquences spatiales uniques, où chaque irrégularité devient un atout décoratif.
Pour tout projet de rénovation énergétique, d’adaptation et de lutte contre l’habitat indigne, des aides existent. Vous pouvez trouver plus d’informations sur le site France Renov’
L’extension contemporaine : Un nouveau centre de vie
Parfois, le bâti ancien est trop cloisonné pour nos modes de vie actuels. La création d'une extension moderne est la réponse stratégique pour accueillir les pièces de vie principales : la cuisine et le salon.
En optant pour une architecture aux lignes contemporaines et épurées, en recourant à des matériaux tels que le béton brut, le métal ou le bois, on crée un dialogue visuel fort avec la rugosité de la pierre. Cette extension permet d'ouvrir la maison sur le jardin et de redistribuer les volumes de façon fluide.
Maîtriser la lumière : Le design bioclimatique
L'un des piliers de la rénovation énergétique moderne est la gestion des apports solaires passifs.
Pour l'extension, nous prévoyons certes de larges baies vitrées, mais leur conception est rigoureuse :
Apport de lumière naturelle :
De grandes ouvertures permettent de réduire l'usage de l'éclairage artificiel et de maximiser la sensation d'espace.
Un lien naturel se créée entre l’intérieur de la maison et les espaces extérieurs.
Protection solaire intelligente :
Pour éviter l'effet de serre en été, l'architecture intègre des débords de toiture calculés, des brise-soleil orientables, des pergolas bioclimatiques ou autres. Moduler l’ensoleillement grâce à des dispositifs permanents ou mobiles, en fonction du degré de pilotage recherché et de l’esthétique souhaitée.
En hiver, le soleil bas pénètre profondément pour chauffer naturellement l’intérieur de la maison. En été, le soleil haut est bloqué par les structures en avancée, garantissant une fraîcheur optimale en limitant le recours à des systèmes de traitement d’air et en privilégiant la ventilation naturelle.
Un projet global et durable
Rénover énergétiquement une maison ancienne avec une extension moderne, c'est trouver le meilleur accord entre le passé et le futur. C'est offrir à un bâtiment historique une seconde vie, performante, lumineuse et respectueuse de l'environnement.
> Un projet de rénovation en vue ? Qu'il s'agisse d'une bastide en Provence ou d'une maison de village, sur Marseille ou dans les alentours, notre agence vous accompagne dans la conception de votre projet de vie.
Découvrez nos réalisations similaires dans notre Galerie Architecture
De l'intention à la sensation : l'architecture comme un récit
Habiter un lieu, ce n’est pas simplement occuper une fonction. C’est s’immerger dans une expérience. Chez Hept’Arts, nous concevons chaque projet comme un parcours, un cheminement où les frontières s’effacent pour laisser place à la perception.
Modélisation 3D architecturale en volume - Agence Hept'Arts Marseille
Habiter un lieu, ce n’est pas simplement occuper une fonction. C’est s’immerger dans une expérience. Chez Hept’Arts, nous concevons chaque projet comme un parcours architectural, un cheminement où les frontières s’effacent pour laisser place à la perception.
Voici comment nous pensons votre futur espace.
Le volume comme point de départ, non comme résultat
On réduit souvent que le travail de l’architecte au dessin de plan au sol pour ensuite lui donner une épaisseur.
Est-ce qu’on réduit un meuble à monter soi-même à son mode d’emploi ? Bien entendu que non. Il est en effet beaucoup plus facile de se décider sur le choix d’un modèle ou d’un autre sur la base d’un vécu de l’objet, son design et sa matérialité, les sensations que l’on peut éventuellement ressentir, etc. On se décide alors sur la base d’émotions et la notice sera le guide pour recréer chez soit ce que l’on aura perçu au préalable.
Le plan d’un bâtiment a, de ce point de vue, le même statut: in fine il s’agit d’un schéma de montage qui va permettre de donner corps au projet.
Il faut donc voir les plans de bâtiment n’ont comme une finalité mais comme un moyen schématique et synthétique de valider des caractéristiques “techniques” et dimensionnelles, mais toute la beauté et l’ingéniosité de la conception architecturale réside ailleurs…
Nous ne faisons pas de la "mise en volume" d’une surface plane ; nous sculptons l’espace directement en trois dimensions.
Dès la genèse du projet, la réflexion s’établit dans le vide, la lumière et la circulation.
Le plan 2D n’est qu’une étape de traduction nécessaire, mais l’essence du projet réside dans sa spatialité globale. En pensant d’abord le volume, nous maîtrisons la manière dont votre regard divaguera d’une pièce à l’autre, comment la lumière révèlera les qualités des espaces et des volumes. Comment le plein répondra au vide.
Détail texture minérale et grain architecture contemporaine
Une esthétique du grain et de la matérialité
Nous revendiquons une approche visuelle singulière. Vous le remarquerez dans nos présentations : nous fuyons le photoréalisme lisse et froid. Nous privilégions une esthétique qui joue sur le grain et la minéralité.
Pourquoi ? Parce que nous souhaitons rapprocher l'image du projet de la réalité du souvenir. Quelque chose dont on a souvent l’impression que c’est très précis, mais qui semble baigner dans une sorte de dimension floue et légèrement surexposée.
À l’image d’un voyage dont on ne garderait que l’essence, notre travail assume une certaine distance, une "distorsion" qui permet de se concentrer sur l’essentiel : la vibration des matières et la force des volumes. Nous ne produisons pas des images de catalogue, nous produisons des bâtiments qui ont du caractère et une identité physique marquée.
Le parcours sensoriel : entre intention et réalisation
Chaque projet est une narration. Nous cherchons à maintenir une continuité forte entre l’intention initiale — ce que vous ressentez lors des premières esquisses — et la réalisation finale.
Grâce à la modélisation 3D, utilisée comme un outil de recherche constante et non comme un simple artefact de visualisation, nous explorons toutes les composantes du bâtiment. Cette précision nous permet de magnifier les contrastes, d'affirmer les traits de caractère de l'édifice et de s'assurer que chaque détail sert votre expérience sensorielle.
L’architecture n’est pas une image figée, c'est un cadre de vie en mouvement.
Chez Hept’Arts, nous ne nous contentons pas de bâtir des murs ; nous orchestrons les sensations qui les habitent, jusqu’à influencer votre corps.
Découvrez nos réalisations dans notre Galerie Architecture
Parcours architectural et gestion de la lumière naturelle - Villa contemporaine
Pourquoi faire appel à un architecte ? Plus qu’un dessin, une stratégie de réussite
Que vous rêviez d’une villa contemporaine à flanc de colline ou que vous pilotiez la création de nouveaux bureaux pour votre entreprise, une question revient souvent : l’architecte est-il un luxe ou un investissement ?
Que vous rêviez d’une villa contemporaine à flanc de colline ou que vous pilotiez la création de nouveaux bureaux pour votre entreprise, une question revient souvent : l’architecte est-il un luxe ou un investissement ?
D’une manière générale, lorsque l’on fait appel à un architecte on lui confie une mission portant sur la conception et le suivi de réalisation, mais lorsqu’il s’agit d’un projet structurant dans la vie, l’architecte est alors “en mission”.
S'appuyant sur plus de 20 ans d'expertise (depuis 2004) en région PACA et à l'international, l'agence hept’Arts Architecture vous démontre que l'architecte est le garant de la viabilité technique, financière et esthétique de votre patrimoine.
Villa 367.ADP . Marseille . Construction d’une villa moderne de 110 m2
Pour votre projet personnel : La maison de vos rêves, sans les doutes
Construire ou rénover sa maison est souvent le projet d'une vie.
L'architecte transforme vos envies en une réalité structurée :
Le sur-mesure absolu :
Contrairement aux modèles sur catalogue, l'architecte conçoit un habitat qui s'adapte à votre mode de vie, à l'orientation du terrain et à la lumière naturelle.
Il tient compte et développe un projet et des principes d’aménagement de vos envies en termes de formes, matériaux et couleurs, tout en s’inspirant du contexte du lieu où va situer la maison, ainsi que de ses propres émotions.
La maîtrise de la rénovation thermique :
Faire appel à un expert comme hept’Arts Architecture, c'est l'assurance d'une maison ancienne qui conserve son cachet (pierres, poutres) tout en répondant aux normes de confort actuelles (isolation performante, bioclimatisme).
Valorisation du patrimoine :
Une maison "signée" et bien conçue se revend en moyenne 15 à 20 % plus cher sur le marché immobilier.
Nous avons plusieurs clients qui ont, par le passé, pu le constater lors de la revente de leur bien…
Aménagement d’une boutique OKUTA Reform Studio . Saitama City . Japon
Pour votre projet professionnel : Performance et conformité
Pour un bâtiment de bureaux ou un local professionnel, les enjeux sont différents : image de marque, bien-être des collaborateurs et réglementations strictes.
Optimisation des flux :
Nous concevons des espaces de travail fluides, favorisant la productivité et la communication.
Gestion des normes, ERP et Accessibilité :
Nous maîtrisons les contraintes réglementaires complexes liées aux Établissements Recevant du Public (ERP), notamment en termes de normes sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Mais également les projets soumis aux dispositions du Code du Travail ou à des normes spécifiques applicables selon la catégorie d’activité hébergée (pour les projets déjà traités) : environnement Atex, normes de confinement en laboratoire, hygiène en milieu médical, etc.
Expertise technique (Maîtrise d’oeuvre & OPC) :
De l'assistance pendant les phases de conception, en passant par la maîtrise d’oeuvre technique des travaux (MOEx) ou le pilotage des entreprises pendant le chantier (OPC), nous garantissons le respect des délais et des budgets, un point critique pour la rentabilité d'une entreprise.
La méthode "hept’Arts" : 7 expertises pour un seul projet
Inspirée par la transversalité des arts, notre agence ne se contente pas de dessiner des plans.
Vous en trouverez le détail ici
Nous intégrons des compétences rares en interne :
Sérénité: Gestion complète du Permis de Construire, des relations avec les administrations et l’ensemble des intervenants prenant part au projet : bureaux d’étude, concessionnaires de réseaux, entreprises, etc.
Économies: Quantification technique et financière du projet en interne permettant de maîtriser finement sa composition (ce qui est prévue et ce qui ne l’est pas) à chaque étape structurante de sa mise au point, calculs thermiques (RE2020) avec nos partenaires thermiciens pour optimiser la performance énergétique du bâtiment et réduire vos futures factures d'énergie.
Qualité: Suivi de chantier rigoureux pour éviter les erreurs et aléas en cours de réalisation.
Innovation: Conception du projet en modélisation 3D évitable et visitable pour une précision millimétrée.
Un investissement rentable
Faire appel à un architecte, c'est s'offrir un chef d'orchestre.
Que ce soit pour une construction neuve ou une rénovation lourde, notre rôle est de transformer vos contraintes (budget, urbanisme, technique) en opportunités créatives.
Le saviez-vous ? Pour toute construction de maison individuelle supérieure à 150 m² ou tout autre projet, le recours à un architecte est obligatoire. En savoir plus sur le site de l’ordre des architectes
Mais au-delà de l'obligation, c'est l'assurance d'un projet qui vous ressemble vraiment.
Vous avez un projet en tête à Marseille ou en région PACA ?
N’hésitez pas à nous solliciter pour que nous réalisions avec vous une check-list des documents nécessaires pour un premier rendez-vous avec l'agence.
Acheter un bien immobilier : pourquoi l’œil de l’architecte est votre meilleur investissement avant signature ?
Villa MSB2 . Extension et surélévation d’une maison existante . Marseille . Vue façade Nord
Chez hept’Arts Architecture, nous croyons que l’architecture est le juste équilibre entre une vision esthétique et une solution opérationnelle. C’est pourquoi nous accompagnons nos clients dès la phase de réflexion, avant même l’acquisition.
L’achat d’un bien immobilier est souvent le projet d’une vie. Qu’il s’agisse d’une villa provençale à rénover, d’un appartement de caractère au cœur de Marseille à rénover ou à réargenter ou d’un local brut à transformer et où tout reste à penser, l’enthousiasme de la visite peut parfois masquer des réalités techniques ou réglementaires complexes.
Voici trois raisons fondamentales de solliciter une analyse architecturale avant de vous engager.
L’analyse du bâti : lever le voile sur l’invisible
Lors d’une visite immobilière, l’acquéreur se projette souvent dans la décoration. L’architecte, lui, regarde en priorité les qualités techniques de l’existant, sans toutefois négliger les qualités esthétiques et plastiques des espaces.
Faire appel à notre agence pour une visite conseil permet de diagnostiquer la "santé" du bâtiment :
Structure et pathologie : Présence de fissures structurelles, état de la charpente, humidité résiduelle ou problèmes d’étanchéité.
Performance technique : Évaluation sommaire de l’isolation et de la qualité des menuiseries pour anticiper les améliorations à envisager afin de contenir les coûts énergétiques futurs.
Faisabilité technique : Ce mur est-il porteur ? Peut-on créer une ouverture sans fragiliser l’ensemble ? Quelles vont être les limites “physiques” du lieu ?
Cette expertise technique vous évite les "vices cachés" non intentionnels et vous permet de négocier le prix d'achat en toute connaissance de cause, sur la base d’hypothèses de travaux et d’enveloppes budgétaires de travaux en cohérence avec les particularités du bien immobilier.
Villa MSB2 . Extension et surélévation d’une maison existante . Marseille . Vue façade Sud
L’adaptation du lie à votre mode de vie
Chaque occupant a une manière unique d'habiter l'espace. Un lieu qui a fonctionné pour une famille pendant plusieurs décennies ne correspondra pas nécessairement à vos besoins actuels, à la composition de votre famille et aux usages que vous envisagez: télétravail, envie de fluidité, recherche de lumière naturelle, etc.
Notre approche chez hept’Arts privilégie la continuité entre le projet et la réalisation.
Grâce à l'utilisation systématique de la maquette numérique, nous pouvons rapidement esquisser le potentiel d'un bien :
Redistribution des volumes : Optimiser les circulations, supprimer les couloirs inutiles, créer une suite parentale ou une cuisine ouverte.
Apport de lumière : Analyser l'ensoleillement pour percer des failles lumineuses ou des ouvertures stratégiques
Personnalisation : Intégrer des éléments de mobilier sur mesure, des teintes et des textures expressives qui donneront au lieu son identité propre.
Urbanisme et extensions : connaître les limites et les opportunités du PLU
Vous achetez cette maison avec l'idée d'ajouter un étage ou de construire une extension pour installer votre bureau, accueillir un parent ou autre ?
Sans une analyse rigoureuse du Plan Local d'Urbanisme (PLU), ce rêve peut s'arrêter net.
L'architecte décrypte pour vous les règles complexes qui régissent votre parcelle :
Emprise au sol et hauteur : Jusqu'où pouvez-vous construire ? Quelles sont les distances de retrait par rapport au voisinage ?
Zones protégées : Le bien est-il situé dans le périmètre d'un Monument Historique, nécessitant l'avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) avec d’éventuelles limitation sur les possibilités d’évolution du bâtie existant ?
Servitudes : Existe-t-il des contraintes d’accès, de passage ou de réseaux qui pourraient bloquer votre projet d'agrandissement ?
Anticiper ces questions réglementaires, c'est sécuriser votre investissement et valider que le bien sera réellement capable de supporter l'évolution vers votre projet de vie.
Gagner en sérénité
Demander conseil en amont, c'est "verbaliser ses doutes pour en faire une matière analysable".
En nous sollicitant avant l'achat, vous transformez une intuition en un projet viable, évalué et réglementairement solide.
Vous avez une visite prévue prochainement à Marseille ou dans la région ?
N’hésitez pas à nous contacter pour une proposition d’accompagnement dédiée et adaptée à vos besoins.
L'architecture commence souvent par une simple discussion.
PLUi VS stratégie de conception
Octobre 2023. L'enquête publique pour la modification n°3 du PLUi d'Aix Marseille Métropole démarre. Quel impact sur les stratégies de conception ?
L'enquête publique pour la modification n°3 du PLUi d'Aix Marseille Métropole démarre.
L'ambition affichée est à mon sens résumée dans la nouvelle OAP "NATURE EN VILLE - SANTÉ - RÉSILIENCE", mais en aura-t-on les moyens...
Ce sont principalement des recommandations, pas nécessairement des prescriptions. Comment sécuriser la mise au point d'un projet si l'articulation avec ce qui est rendu obligatoire n'est pas clairement définie ?
Sur l'essentiel des points, il semble que la majorité des projets élaborés par les architectes y répondent déjà, puisque c'est l'objet de notre mission et le rôle reconnue à l'architecture depuis 1977.
Ce qui est moins ambitieux, ce sont (encore) tous les points du règlement qui ne jouent pas la réciproque, et qui finiront par lutter contre les qualités de projet recherchées.
En quelques exemples :
Les distances d'implantation par rapport aux plantations existantes qui n'envisagent pas les modes de construction disponibles pour respecter la distance nécessaire entre fondations et racines, tout en permettant de placer façades et espaces utiles plus proches. Conserver les composantes naturelles remarquables a du sens, mais lorsque cela dégrade de manière notable la constructibilité d'un terrain, c'est une forme de non sens si on cherche à moins et mieux utiliser le sol.
La détermination des hauteurs totales n'évolue pas. Si le Code de l'Urbanisme prévoit déjà des dérogations pour aller plus haut en secteur dense, il est dommage qu'une limitation non contextualisée reste la seule option retenue. Typiquement, la hauteur de 7m qui s'applique à la destination logement dans certains secteurs et qui réduit très nettement la possibilité de monter plus haut pour occuper moins d'espace. En maison individuelle par exemple, le R+2 ou le R+1+combles aménagés ne sont techniquement pas faisables.
Pas d'évolution du traitement de la cinquième façade qui n'autorise toujours pas la création d'espaces intérieurs utiles alors que les toitures sont envisagées comme des espaces extérieurs privatifs potentiels.
Végétaliser les toitures par une couche de terre de 50cm, c'est une façon de ne pas en avoir, alors que l'on connait bien leurs qualités. Surcharge trop importante sur les structures, complexités de mise en oeuvre et d'entretien qui finissent en de grandes étendues de terre brulée. Pourquoi ne pas (ré) ouvrir le choix d'une végétalisation extensive, éventuellement en agréant directement des systèmes, et obtenir une végétalisation qui dure avec un entretien minime, simple à réaliser, et qui s'adapte à toute typologie de structure...
Les constructions en limite qui sont toujours limitées à une longueur de 6m. C'est déjà trop faible pour un garage mais çà autorise difficilement une mutation vers un logement (parents, ados, etc.), alors que l'OAP fixe à 45 m2 la surface d'un T2. Une emprise au sol de 6x6m, çà ne conduit qu'à 29 m2 de surface utile et çà condamne arbitrairement l'évolution du tissu bâti diffus existant...
Cette nouvelle mouture du règlement semble omettre toutes les opportunités disponibles pour atteindre les objectifs proposés.
Il privilégie la limitation et l’empêchement, ce qui est le propre d’un règlement malgré tout, mais sans pour autant laisser le champs libre aux intuitions, à de nouvelles stratégies d’implantation où aux innovations qui pourraient être amenées par les porteurs de projet.
En quelques exemples :
Maintenir deux définitions contradictoires pour l’emprise au sol et notamment celle du Code de l’Urbanisme, particulièrement limitative, pouvant impacter la surface de plancher développée à emprise au sol équivalente. Pourquoi maintenir une ambiguïté alors qu’il y a clairement un choix raisonné et raisonnable de permettre une meilleure efficience dans l’usage du sol en favorisant des niveaux supérieurs qui peuvent déborder de celui en contact avec le sol, réduisant alors '“intelligemment” le problématique d’artificiliasation tout en limitant l’impact sur la surface de plancher totale. Il faudrait au contraire aller plus loin :
Augmenter la profondeur des débords qui ne constituent pas de l’emprise au sol, à l’image des saillies sur voie, en conditionnant la profondeur à la hauteur au-dessus du sol pour ne pas pénaliser l’apport solaire sur les façades ou l’infiltration des eaux de pluie.
Dans la continuité, introduire un calcul hybride qui décompterait partiellement l’emprise au sol des volumes qui ne reposent que sur des poteaux tout en maintenant les espaces de pleine terre qu’ils abritent, pour autoriser un nouvel équilibre entre bâti et espace naturel, voire conduire à l’émergence de quelques solutions architecturales innovantes… hein, Corbu…
Clarifier la position vis à vis du Code de l’Urbanisme qui dispense de toute autorisation les constructions d’une emprise au sol inférieure à 5m2, en ne décomptant pas de l’emprise au sol totale tous les “petits” volumes dispersés sur le terrain qui peuvent s’avérer utiles ou participer aux conforts des occupants : local poubelles, abri à vélo, terrasse abritée, etc. Ce qui pénalise actuellement la surface de plancher à réserver aux usages nobles du projet.
Une définition contradictoire des espaces libres, végétalisés et de pleine terre, qui conduit à des erreurs d’interprétation côté concepteur et/ou instructeur. Par exemple, une aire de stationnement dont le revêtement est perméable, est simultanément un espace de pleine terre tout en étant exclue des espaces libres dont les espaces en pleine terre font partie… Disons que c’est une faute de rédaction. Mais dans le même temps, le mode de calcul des espaces verts prescrits par les règlements de zone interroge également. L’évolution d’une construction existante est compromise par ce calcul qui semble ne pas la soumettre aux mêmes objectifs que les constructions neuves tout en l’empêchant de se rendre non conforme. Typiquement, un projet qui prévoirait la division d’un bâtiment existant en plusieurs lots, logiquement vertueux et économe en ressources, qui nécessiterait donc la création de nouveaux accès, cheminements et autres zones de stationnement éventuelles, et par conséquent la réduction éventuelle d’espaces verts existants, se trouve donc empêché par un point du règlement auquel il n’est pas sensé être soumis…
Le linéaire des sailles déductibles de l’emprise au sol qui serait réduit à 50% du linéaire de façade. Effet induit: les balcons filants ne sont plus possibles car ils pénalisent la surface de plancher qui peut être développée. Ou encore, les débords de volume qui participent à la définition architecturale des bâtiments et qui permettent d’amener simplement de l’ombre sur les façades qu’ils surplombent vont également pénaliser l’emprise au sol. Quel est le sens de cette “nouvelle” orientation, qui signe en définitive un retour en arrière, si ce n’est pas limiter une orientation technique et architecturale souvent prise par les architectes…
La profondeur de la bande constructible qui n’envisage toujours pas qu’une terrasse doit dépasser les 2m de profondeur pour passer du statut d’espace utile à espace profitable. Si un des objectifs est de “redonner” du sens et de l’intérêt à l’habitat collectif, il faut également lui permettre d’atteindre sur certains points les niveaux d’agréement qu’offre l’habitat individuel. En clair, la profondeur d’une terrasse en étage ne doit pas pénaliser l’emprise au sol, qui trouve donc un intérêt à être calculée selon les principes évoqués plus haut, ou la surface de plancher en cherchant la profondeur manquante à s’incorporant dans la bande constructible.
Le calcul et la définition de la hauteur totale qui pose souvent des difficultés sur les terrains avec une topographique particulièrement accidentée, conduisant arbitrairement à une réduction de la surface de plancher qui peut être mobilisée, du fait de son caractère absolu et en tout point. Parce que déjà rencontré dans un projet, il devient impossible d’aménager des moyens d’accès à un terrain qui comporte une différence d’altimétrie de 12m entre ses deux parties exploitables, alors que la hauteur est limitée à 7m pour la destination du projet…
Le règlement se veut à la fois très exhaustif tout en ne pouvant pas anticiper sur toutes les nouvelles formes d’usage qui pourraient en être fait, et en ce sens il semble d’avantage vouloir fermer les portes plutôt que laisser libre cours à la créativité.
Prendre pour acquis la définition de l’OMS (1946), «La santé est un état de complet bien-être physique, mental et social, et ne consiste pas seulement en une absence de maladie ou d’infirmité» et en déduire “l’importance de développer un urbanisme favorable à la santé dans le PLUi” , devrait logiquement conduire à une dans un nouvelle forme de flexibilité dans la manière de concevoir les bâtiments et leur environnement. Plus d’obligations pour un résultat de meilleure qualité. Pour autant l’application de la règle semble plutôt devoir conduire à une monotonie des formes et des expériences vécues, la reproduction comme point d’aboutissement plutôt que comme point de départ pour de nouvelles initiatives.
Les concepts d’habitat intermédiaire AUTOMINI-1 et le concept de tiny house IXAMINI sont actuellement inconstructibles au regard des règles du PLUi applicables à la destination habitation dans certains secteurs.
Ils ne peuvent le devenir que dans des secteurs où la densité attendue / prévue est plus forte et donc où ils n’ont pas de pertinence. En tissu pavillonnaire ou d’habitat diffus, ils sont réglementairement empêchés par la règle limitant la hauteur à 7m.
Ce ne sont pas les qualités ou défauts de ces projets, cela relève d’une appréciation personnelle, qui doivent guider l’analyse de la règle.
La seule question devrait être d’interroger les opportunités: est-il cohérent de brider les capacités de développement des projets qui permettent de répondre aux trois objectifs de la nouvelle OAP: "NATURE EN VILLE - SANTÉ - RÉSILIENCE" ?
Evolution du PLUi VS stratégie de conception . Olivier ARMAND
Texte initialement publié sur Linkedin en Octobre 2023 . En italique: partie présente uniquement sur le blog
1 projet . 1 instructeur . 1 semaine
Mai 2023 . Collaborer en toute intelligence pour instruire les demandes d’autorisation de construire plus vite
L'interview du chef de l'état du 10 Mai 2023 sur la crise du logement porte quelques éléments d'analyse assez intéressants et on peut même y trouver un second niveau de lecture, que celui qu'il sous-entend...
Disons au niveau des mécanismes qui conditionnent la délivrance des permis de construire par exemple.
"D'abord par la simplification et la réduction des délais pour produire de nouveaux logements"
Petit indice caché au sein de l'article L423-1 du Code de l'Urbanisme depuis 2019, lorsqu'un projet est établi par un architecte, l'autorité qui délivre les permis de construire a le pouvoir de réduire les délais d'instruction.
Au quotidien, c'est plutôt vers le tendance inverse que l'on penche, mais il n'est jamais trop tard pour en changer...
Collaborer pour aller plus vite
Instruire plus vite, cela conduit logiquement à penser à une collaboration plus étroite avec "l'autorité", pas simplement en amont mais précisément au coeur de l'instruction, lorsque l'analyse de la conformité du projet devient complexe et qu'il faut sécuriser une décision.
Aller plus vite, sur des dossiers à enjeu pour le logement, pourrait se traduire dans l'équation suivante :
1 projet . 1 instructeur . 1 semaine
La dématérialisation comme outil d’accélération
Une instruction étalée sur 5 jours pendant lesquels celle-ci se fait collectivement entre l'autorité qui analyse, les concepteurs qui commentent et expliquent afin de lever les doutes, corrigent les erreurs et les incohérences s'il en existe, les commanditaires qui amendent le projet si besoin, les différents services extérieurs qui sont sollicités en simultanée pour émettre leurs avis respectifs (au moins).
La dématérialisation des procédures devient alors une arme d’efficacité massive car elle autorise la mise à jour “en temps réel” des documents du dossier de demande d’autorisation, dépôt et instruction pouvant s’enchaîner sans rupture dans la chaîne de mise au point du projet, sans incertitudes sur la validité et la teneur des documents analysés.
Un "modèle" d'instruction en apparence lourd en organisation, se mobiliser et affecter 5 journées sur 1 dossier, mais une sécurisation du temps investi avec la certitude d'arriver à une décision, favorable ou non, dans un temps restreint et faisant suite à une analyse objective et exhaustive.
Faire évoluer le projet, voire même déceler des optimisations ou des densifications, devient alors raisonnable et tenable en temps et moyens investis, que ce soit pour l'autorité ou les concepteurs / commanditaires.
Aller vite n'est pas le signe d'une perte de qualité, c'est principalement le choix d'un usage des ressources à bon escient.
Une perte de temps et donc de fiscalité
Dans son modèle de fonctionnement actuel, l'instruction des dossiers est :
Souvent arbitraire, reposant sur une approche subjective et le plus souvent non contradictoire
Incertaine car elle situe la consultation de certains services à un moment où les projets sont déjà très avancés dans leur développement, conduisant à des avis qui s'apparent à des sanctions, alors qu'ils pourraient être intégrés directement pendant les phases de conception
Inefficace, car un projet qui s'inscrit dans la règle applicable, y compris dans ses orientations qualitatives, ne devrait être sanctionné que par une autorisation favorable et le basculement vers les phases qui génèrent du chiffre d'affaire pour tout un secteur et surtout de la fiscalité pour la collectivité.
1 projet . 1 instructeur . 1 semaine . Olivier ARMAND
Texte initialement publié sur Linkedin en Mai 2023 . En italique: ajout du 03/10/2023
Une signature d’email plutôt qu’une carte de visite.
Un message permanent comme un mantra qui va accompagner toute une année, plutôt qu’un message éphémère qui s’accompagne de bonnes intentions, moins souvent de résolutions…